주택임대사업자 장·단점 혜택정리 : 취득세, 양도세, 종부세, 종소세

주택임대사업자 등록 장·단점 혜택 정리 : 취득세, 양도세, 종부세, 종소세

 

주택임대사업자란

공공주택사업자가 아닌 자로, 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 사람을 말한다.

민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 사업자가 법령에 따라 등록한 주택이다.

취득유형	임대의무기간
민간건설임대주택 민간매입임대주택	공공지원민간임대주택(8년 이상) 장기일반민간임대주택(10년 이상) 단기민간임대주택(4년 이상)

* 공공지원 민간임대주택 : 임대 사업자가 주택도시 기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택

* 장기일반 민간임대주택 : 공공지원 미간임대주택 외의 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택

 

주택임대사업자 혜택

1. 취득세 감면

(1) 건축분 취득세

- 전용면적 60㎡ 이하인 주택

- 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대 사업자로 등록

- 지방자치단체에 임대 사업자로 등록

위에 요건을 갖춘경우 취득세 감면을 받을 수 있다.

(2) 매입분 취득세

- 공동주택 또는 준 주택 중 오피스텔을 최초로 분양

- 해당 주택의 취득 당시 가액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하

- 전용면적 60㎡이하인 공동주택 또는 오피스텔 취득

- 지방자치단체에 임대사업자로 등록

위에 요건을 갖춘경우 취득세 감면을 받을 수 있다.

취득세액	감면율
200만원이하	100%
200만원 초과	85%

*장기임대목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기 임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세 50% 감면

 

2. 재산세 감면

- 공동주택, 오피스텔의 경우 2세대 이상, 다가구주택의 경우 1호 이상(단, 다가구주택의 경우 모든 호수별 전용면적이 구분되어 있고 전용면적이 40㎡ 이하인 경우) 임대

- 재산세 과세기준일 당시 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하. 다만, 오피스텔의 경우는 공시 가격이 2억 원(수도권 내 4억 원) 이하

- 지방자치단체에 임대사업자로 등록

위에 요건을 갖춘 경우 재산세 감면을 받을 수 있다.

전용면적	40㎡ 이하	40㎡초과 60㎡이하	60㎡초과 85㎡이하
감면율	100%	75%	50%

 

3. 양도소득세 감면

(1) 거주주택 비과세

임대사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 거주하는 1 주택을 구내에 소유하고 아래의 요건을 갖춘 경우 거주주택을 양도할 때 1가구 1 주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

- 임대주택을 5년 이상 임대한 경우

- 거주주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우

- 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기주시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하인 경우

- 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록한 경우

- 임대 주택 외에 거주주택이 유일한 1 주택인 경우

* 19년 2월 12일 이후에 취득하는 주택의 경우에는 생에 한차례만 거주주택 비과세 규정을 적용한다.

(2) 다주택자 중과세율 배제

조정 대상 지역 내에 1세대 2 주택, 3 주택 이상에 해당하는 경우 20% 또는 30%의 세율을 가산해 양도소득세를 부과한다. 그러나 임대사업자가 주택임대사업자로 등록한 주택과 그 밖의 주택을 보유한 경우, 아래의 요건을 갖추어 임대사업 등록한 주택을 양도하는 경우에는 적용하지 않는다.

- 10년 이상 계속 임대한 경우

- 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하

- 임대료 등의 증가율이 5% 초과하지 않는 경우

- 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록한 경우

- 18년 9월 14일 이후 1 주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 경우

(3) 장기보유특별공제율 특례 등

장기보유특별공제율 특례 적용 또는 양도소득세 100% 감면 중 한가지를 선택할 수 있다.

임대기간	8년	10면
장기보유특별공제율	50%	70%

 

4. 종합소득세 감면

- 국민주택규모 이하의 주택

- 주택 및 이에 부수되는 토지의 공시 가격 합계액이 임대 개시일 당시 6억 원 이하

- 임대료 등의 증가율이 5% 초과하지 않는 경우

- 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록한 경우

위에 요건을 갖춘 경우 종소세 감면을 받을 수 있다.

구분		감면율
1호임대	공공지원·장기일반민간임대주택	30%
	이 외	75%
2호 이상 임대	공공지원·장기일반민간임대주택	20%
	이 외	50%

 

5. 종합부동산세 합산 배제

임대사업자로 등록하여 법에서 정한 요건을 갖춘 경우 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있다.

1) 건설임대주택 요건

- 아래 요건을 갖춘 주택이 2호 이상인 경우

- 10년 이상 계속 임대하는 경우

- 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대 개시일 또는 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 공시 가격이 9억원 이하

- 임대료 등의 증가율이 5% 초과하지 않는 경우

- 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록한 경우

2) 매입 임대주택

- 10년 이상 계속 임대

- 해당 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 3억 원 (수도권 내 6억 원) 이하

- 임대료 등의 증가율이 5% 초과하지 않는 경우

- 18년 9월 14일 이후 1 주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닌 경우

- 세무서 및 지방자치단체에 장기임대사업자로 등록한 경우

 

 

 

주택임대사업자 등록 단점

1. 의무임대기간

주택임대 등록은 최소 4년이고 세금 혜택은 대부분 8년 이상 등록해야지 가능하다. 임대기간 내에 주택을 처분한다면 그동안 받은 세금 추징과 과태료까지 있으니 신중하게 선택해야 한다. 단, 시·군·구청에 신고 후 다른 임대사업자에게 주택을 매매할 경우에는 세금 추징을 받지 않는다.

2. 임대료 상승 제한

의무 임대기간 동안은 임대료 증액이 5%로 제한된다. 5% 범위 내에서 물가지수 등을 고려해서 상승금액을 정해야 한다.

3. 변경될 때마다 신고

표준임대차계약서 상의 내용 변경이나 임차인이 변경될 때마다 공지해야 하는 의무가 있다.